För en bostadsrättsförening räcker det sällan att titta på sista raden i resultaträkningen. Ett klokt beslut om avgifter eller lån kräver att styrelsen förstår vad som påverkat året och hur ekonomin ser ut framåt.
Fyra delar som hör ihop
Visar årets intäkter och kostnader. Jämför med budget och föregående år och förklara större avvikelser.
Visar tillgångar, skulder och eget kapital på bokslutsdagen. Här syns bland annat lån och likvida medel.
Visar var pengarna har kommit ifrån och vad de har använts till, exempelvis drift, investeringar och finansiering.
Ger sammanhang genom viktiga händelser, nyckeltal, underhåll och information om föreningens utveckling.
Nyckeltal styrelsen bör förstå
Skuldsättning per kvadratmeter
Visar föreningens räntebärande lån i förhållande till ytan. Bedöm nivån tillsammans med fastighetens skick, kommande investeringar och lånevillkor.
Sparande per kvadratmeter
Ger en bild av vilket utrymme föreningen skapar för framtida underhåll och investeringar. Ett enskilt år bör jämföras med flera år och underhållsplanen.
Räntekänslighet
Visar ungefär hur många procent årsavgifterna behöver höjas om föreningens genomsnittliga ränta stiger med en procentenhet och övriga förutsättningar är oförändrade.
Årsavgift per kvadratmeter
Gör det möjligt att följa avgiftsnivån över tid. En låg avgift är inte automatiskt positiv om föreningen samtidigt sparar för lite.
Energikostnad per kvadratmeter
Visar kostnaderna för uppvärmning, el och vatten i förhållande till ytan och kan hjälpa styrelsen att upptäcka förändringar.
Jämför flera år och koppla utvecklingen till genomförda underhåll, ränteförändringar och beslutade avgiftshöjningar.
Varför kan föreningen visa underskott?
Avskrivningar är kostnader i resultaträkningen men innebär ingen utbetalning när de bokförs. Större planerat underhåll kan också ge ett svagt resultat under ett enskilt år. Därför behöver styrelsen förklara om underskottet beror på den löpande driften, avskrivningar, ett engångsunderhåll eller en kombination.
Det betyder inte att underskott kan ignoreras. Om den löpande verksamheten återkommande förbrukar mer pengar än avgifterna ger behöver budget och avgiftsnivå ses över.
Frågor styrelsen bör kunna svara på
- Vilka kostnader avvek mest från budget och varför?
- Räcker avgifterna till drift, räntor och ett hållbart sparande?
- Hur förändras ekonomin när lån ska läggas om?
- Vilka större underhåll finns i planen de närmaste åren?
- Hur har skuldsättning och sparande utvecklats över flera år?
Vanliga frågor
Är ett negativt resultat alltid ett tecken på dålig ekonomi?
Nej. Resultatet kan påverkas av avskrivningar och större underhåll. Bedöm det tillsammans med kassaflöde, sparande, lån och framtida behov.
Vilket nyckeltal är viktigast?
Inget enskilt nyckeltal ger hela bilden. Skuldsättning, sparande, räntekänslighet, avgiftsnivå och underhållsbehov behöver läsas tillsammans.
Varför kan avgiften behöva höjas när det finns pengar på banken?
Pengarna kan vara avsedda för kommande underhåll och räcker kanske inte långsiktigt. Avgiften behöver bära föreningens löpande kostnader, räntor och hållbara sparande.